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平涼市物業管理條例(草案)

    時間:2019-03-26 11:45 來源:市人大辦 責任編輯:張雅淇 【選擇字號:
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  第一條(立法目的和依據)為了規范物業管理活動,提升物業服務水平,維護業主和物業服務企業的合法權益,改善人民群眾生活和居住環境,促進和諧社區建設,根據《中華人民共和國物權法》和國務院《物業管理條例》等法律、法規,結合本市實際,制定本條例。

  第二條(適用范圍)本市行政區域內的住宅物業管理及其監督管理活動,適用本條例。

  非住宅物業管理及其監督管理活動,參照本條例有關規定執行。

  第三條(物業及物業管理的概念)本條例所稱物業,是指房屋和與其相配套的共用設施、設備和場地。

  本條例所稱物業管理,是指業主通過選聘物業服務企業,由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定,為業主提供相應服務,對物業進行維修、養護、管理,維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

  第四條(物業管理原則)物業管理遵循以人為本、公開公平、誠實信用、市場競爭、服務規范的原則,推行業主自主管理與專業服務相結合的市場化、社會化、智能化管理方式,提高物業管理服務水平。

  第五條(政府職責)市、縣(市、區)人民政府應當加強對物業管理工作的領導,將物業管理納入社區治理范疇和現代服務發展規劃。

  第六條(主管部門職責)市住房和城鄉建設行政主管部門負責全市物業管理活動的監督指導。

  縣(市、區)住房和城鄉建設行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作,制定物業管理行業發展規劃,建立物業管理行業信用信息平臺,負責住宅專項維修資金的歸集、使用和監督管理等有關工作。

  發改、公安、民政、生態環境、市場監管、應急管理、自然資源管理等行政主管部門按照各自職責做好物業管理有關工作。

  鄉(鎮)人民政府或者街道辦事處、城市社區管理委員會、社區居民委員會按照規定職責,負責轄區內業主大會成立和業主委員會換屆的組織、指導,監督業主大會、業主委員會和物業服務企業依法履行職責,調處矛盾糾紛等。

  第七條(物業管理區域的劃分)物業管理區域的劃分以有利于實施物業管理為原則,由物業管理行政主管部門綜合考慮規劃條件、建筑物規模、共用設施設備、業主人數、自然界限、社區布局、社區建設等因素確定。

  第八條(業主的定義)業主是指物業的所有權人。

  物業的承租人、借用人等物業使用人,根據法律、法規、管理規約、業主大會依法作出的決定,以及其與業主的約定,享有相應權利,承擔相應義務。

  業主不得以放棄業主權利為由拒不履行業主義務。

  第九條(業主大會會議籌備)業主大會由物業管理區域內全體業主組成,一個物業管理區域成立一個業主大會。

  一個物業管理區域內出售并交付使用物業建筑面積達到百分之五十以上的,或者首套物業出售并交付滿兩年的,應當召開首次業主大會會議,物業所在地的鄉(鎮)人民政府或者街道辦事處、城市社區管理委員會應當進行指導。

  第十條(業主代表的確定)一個物業管理區域內的業主人數,按照專有部分的數量計算,一個專有部分按一人計算。但建設單位未出售的部分,以及同一買受人擁有一個以上專有部分的,按一人計算。

  業主人數不足五十人的,全體業主組成業主大會;業主人數在五十人以上的,可以幢、單元、樓層等為單位,推選業主代表參加業主大會會議。業主代表一般不得少于三十人。

  第十一條(業主大會召集及職權)業主大會會議由業主委員會組織召集,對下列事項作出決定:

  (一)制定、修改業主大會議事規則和管理規約;

  (二)選舉、更換業主委員會成員,監督業主委員會的工作;

  (三)確定物業服務合同內容,選聘、解聘物業服務企業;

  (四)住宅專項維修資金的使用;

  (五)涉及業主共有權利的其他重大事項。

  召開業主大會可以采用集體討論的形式,也可以采用電子信息技術或者書面征求意見的形式。

  召開業主大會會議,應當于會議召開十五日前予以公告,同時告知社區居民委員會。

  業主可以委托代理人參加業主大會會議。

  第十二條(業主委員會的職責)業主委員會是業主大會的日常工作機構,主要履行下列職責:

  (一)召集業主大會會議;

  (二)定期報告業主大會有關決定執行情況并提出建議;

  (三)在業主大會作出決定后三十日內,代表業主大會與物業服務企業簽訂、續簽、變更或者解除物業服務合同;

  (四)及時了解業主的意見建議,監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

  (五)對物業共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造方案予以確認并監督實施;

  (六)監督管理規約的實施;

  (八)組織業主委員會換屆和補選工作;

  (九)完成業主大會交辦的其他事項。

  業主委員會召開會議應當有超過半數成員出席,作出的決定應當經全體成員半數以上同意。

  第十三條(業主委員會委員任職資格)業主委員會委員在業主中選舉產生。業主委員會由五至十一人的單數組成,每屆任期三至五年,可以連選連任。業主委員會主任、副主任在業主委員會成員中推舉產生。

  業主委員會委員應當遵紀守法,具有完全民事行為能力,熱心公益事業,有一定的組織協調和溝通能力。

  業主委員會委員不再是物業管理區域業主或者連續一年以上不在物業管理區域居住、提出辭職、因其他原因無法履職或在所選聘物業服務企業任職的,其業主委員會委員職務自行終止。

  第十四條(備案程序)業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內,將業主大會議事規則、管理規約、業主委員會成員基本情況及選舉情況等資料,向物業所在地的縣(市、區)物業管理行政主管部門、鄉(鎮)人民政府或者街道辦事處、城市社區管理委員會備案。

  第十五條(其他情形)住宅小區不具備成立業主大會的,可以實行業主自主管理,也可以由業主委托物業服務企業管理。

  第十六條(物業服務企業)從事物業服務活動的企業,應當依法取得獨立的法人資格,并向轄區內物業管理行政主管部門備案。

  一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。

  業主大會可以通過物業管理招投標平臺公開招標選聘物業服務企業,也可以通過協商方式選聘。物業服務企業的選聘方案由業主委員會擬定,并在物業管理區域內公告。

  第十七條(物業服務合同)已經選聘的物業服務企業應當與業主委員會簽訂物業服務合同。

  物業服務合同主要包括物業管理范圍、服務項目、收費標準、違約責任、合同期限以及雙方需要約定的其他事項。

  物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起三十日內,向縣(市、區)物業管理行政主管部門、鄉(鎮)人民政府或者街道辦事處、城市社區管理委員會備案。

  第十八條(前期物業合同)新建物業出售前,建設單位應當委托物業服務企業進行前期物業管理,并簽訂前期物業服務合同。

  前期物業服務合同至業主大會與物業服務企業簽訂新的物業服務合同生效之日終止。

  業主在購房時,已經簽訂物業服務合同的,業主大會及業主委員會應予以確認。

  第十九條(物業服務企業職責)物業服務企業履行下列職責:

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 ?。ǘ┕睬蚧肪澄郎奈?、管理;

 ?。ㄈ┕睬虻鬧刃蛭?、安全隱患的排查整治;

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 ?。ㄎ澹┏盜拘惺緩屯7胖刃虻姆?、管理;

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 ?。ㄆ擼┒暈鏌凳褂彌薪剮形母嬤?、勸阻、制止和報告;

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 ?。ň牛┦敵卸男∈敝蛋嘀?,建立和完善物業服務工作應急預案。

 ?。ㄊ┪鏌搗窈賢級ǖ囊約胺?、法規規定的其他事項。

  鼓勵物業服務企業加入物業管理行業協會,開展業務培訓,加強行業自律,促進誠信經營,提高物業服務意識和服務水平。

  第二十條(物業服務企業禁止行為)物業服務企業不得有下列行為:

 ?。ㄒ唬┘跎僮ㄒ等嗽筆亢臀鏌倒芾礱婊?,物業管理的質量達不到合同約定的標準;

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 ?。ㄋ模┣終薊蟶米允褂?、處分業主共有財產和依法歸業主所有的收益;

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 ?。ò耍┓?、法規禁止的其他行為。

  第二十一條(物業誠信體系建設)縣(市、區)物業管理行政主管部門應當建立物業服務企業信用評價體系,對物業服務企業、項目負責人的信用信息征集、考核、評價,實行動態管理,并定期向社會公布評價結果。

  第二十二條(物業服務項目收費標準)物業管理實行有償服務。物業服務收費實行政府指導價和市場調節價相結合的方式,遵循合理、公平、公開以及收費標準與服務水平相適應的原則。具體收費標準和收費方式在物業服務合同中約定。

  價格行政主管部門根據住宅性質和當地實際情況制定物業服務項目收費標準政府指導價,每兩年公布一次。

  第二十三條(物業服務費交納)業主應當遵守管理規約,按照物業服務合同約定履行繳費義務。業主未按照約定交納物業服務費用的,物業服務企業多次到戶催收無果的,可以向人民法院提起訴訟,但不得以停止供水、供電、供暖等方式催收物業服務費。

  物業服務企業擅自停止物業服務、服務標準達不到合同約定標準、收取未經批準費用的,業主可以拒絕交納相應費用。

  第二十四條(專業經營單位收費)供水、供電、供氣、供暖、通訊、有線電視等專業經營單位應當向最終用戶提供服務,收取有關費用,做好相關設施的日常維護。

  物業服務企業接受專業經營單位委托代收有關費用的,可以根據雙方約定向委托單位收取代收服務費,但不得向業主收取額外費用。

  第二十五條(物業公開事項)物業服務企業應當在物業管理區域內公示以下事項:

 ?。ㄒ唬┢笠得?、項目經理、監督舉報方式;

 ?。ǘ┓衿諳?、服務內容、服務標準;

 ?。ㄈ┦輾嚴钅?、收費標準、收費依據;

 ?。ㄋ模┕燦盟?、電等費用分攤情況。

  物業服務企業應自覺接受業主監督,不得向業主收取未經公示的費用。

  第二十六條(物業服務企業選聘、續聘、解聘)物業服務合同期限屆滿三個月前,應當召開業主大會會議,選聘或續聘物業服務企業,重新簽訂物業服務合同;未作出選聘或續聘決定,原物業服務企業按照原合同約定繼續提供服務的,原合同對雙方仍具有約束力。選聘或續聘決定應當在物業管理區域內公告。

  業主大會決定解聘或自動退出的物業服務企業,應當在解聘、退出三十日內,在社區居民委員會、業主委員會的監督確認下,與被選聘的物業服務企業履行下列交接義務:

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 ?。ǘ┮平晃鏌倒芾砉燦貌課?、共用設施設備、物業管理用房等資產;

 ?。ㄈ┙崆逶な?、代收和預付、代付的有關費用;

 ?。ㄋ模┓?、法規規定和物業服務合同約定的其他事項。

  退出物業管理區域前,原物業服務企業應當維持正常的物業管理秩序。

  第二十七條(物業管理區域禁止行為)業主和物業服務企業在物業管理區域內禁止下列行為:

 ?。ㄒ唬┧鴰?、拆改房屋承重結構、主體結構,破壞房屋外貌,擅自改變房屋用途;

 ?。ǘ┣終薊蛘咚鴰滴鏌倒燦貌課?、共用設施設備,擅自改變共用設施設備用途;

 ?。ㄈ┥米醞誥?、占用物業管理區域內道路、場地和地下空間,損害業主共同利益;

 ?。ㄋ模┧鷙?、占用、堵塞、封閉燃氣及其他管道設施,影響公共安全;

 ?。ㄎ澹┪シù罱?、改建建筑物、構筑物;

 ?。┥米岳夢鏌倒燦貌課?、共用設施設備進行經營;

 ?。ㄆ擼┧嬉馇愕估?、污水,樓梯間堆放雜物,向室外拋擲物品;

 ?。ò耍┰詮滄叩?、樓梯間、安全出口處等公共區域停放電動車或為其充電;

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 ?。ㄊ┡歐懦娑ū曜嫉腦肷?;

 ?。ㄊ唬┧鴰迪郎枋?,占用、堵塞、封閉消防通道、消防登高面等消防場地;

 ?。ㄊ┓?、法規禁止的其他行為。

  第二十八條(物業使用的隨附義務)業主和物業使用人應當遵循公序良俗、文明友善、平等和諧、公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則,正確處理用水、排水、通行、通風、采光、管線鋪設和建筑維修等方面的關系,履行物業隨附的配合義務。

  物業相鄰一方因不配合維修、更新和改造,給另一方造成損害的應承擔相應法律責任。維修、更新和改造施工結束后應當及時恢復原狀,給另一方造成損失的,應當給予補償。

  物業相鄰一方因物業使用中漏水、噪聲、妨礙通行等給另一方造成損害的,應當予以賠償。物業服務企業應履行制止、勸解和協調處理矛盾糾紛的義務。

  第二十九條(安全隱患排查與治理)物業服務企業應當按照物業服務合同約定,制定安全事故應急預案,自覺接受相關行政主管部門的監督指導,建立完善安防設施,做好物業管理區域內的安全防范工作。

  物業服務企業應當對物業管理區域的人行道、消防設施、燃氣管道、地下車庫、化糞池、窨井、電梯等重點部位進行經常性檢查,發生安全事故等突發事件時,物業服務企業應當采取應急措施,及時向有關主管部門報告。

  業主、物業使用人對人身、財產安全有特殊?;ひ蟮?,由業主、物業使用人與物業服務企業另行約定。

  第三十條(車位的服務管理)物業管理區域內規劃車位或者占有共有場地用于車輛停放的車位,應當優先滿足本物業管理區域內業主的需要。

  車輛停放、管理和收費等事項,由業主大會決定。對共有車位停放車輛收取場地使用費的,可以委托物業服務企業進行經營管理,但必須符合城市管理的相關規定。

  占用共有場地停放車輛的,不得占用消防通道,不得設置車位鎖或者影響正常通行。

  第三十一條(共用物業經營收益管理) 利用物業共用部位、共用設施設備設置廣告、車位等進行經營活動的,應當征得相關業主或業主大會同意。所得收益屬業主共有,可由物業服務企業代為管理,按照業主大會的決定使用。

  第三十二條(住宅專項維修資金管理)業主應當交納住宅專項維修資金。

  住宅專項維修資金的歸集、使用、管理和監督由市人民政府規定。

  第三十三條(物業服務企業違法責任)違反本條例第二十六條第二款規定,原物業服務企業未按期限交接的,由縣(市、區)物業管理行政主管部門責令限期交接;逾期不交接的,處一萬元???。

  第三十四條(物業服務企業違法責任)物業服務企業擅自停止物業服務,或者其提供的服務達不到合同約定標準的,由縣(市、區)物業管理行政主管部門責令改正,并處一萬元以上五萬元以下???;造成損失的,依法承擔賠償責任。

  第三十五條(物業收費違法責任)物業服務企業違反本條例第二十五條規定,收取未經公示費用的,由價格行政主管部門責令改正,沒收違法所得,并處五千元以下的???。

  第三十六條(禁止行為違法責任) 違反本條例第二十七條第(一)(二)(三)(四)(六)項規定的,由縣(市、區)物業管理行政主管部門責令改正,逾期不改正的,對個人處以一千元以下的???;對企業處以一萬元以上三萬元以下的???。

  違反本條例第二十七條第(八)項規定的,由縣(市、區)物業管理行政主管部門責令改正,逾期不改正的,對個人處以二百元以上一千元以下的???;對企業處以五百元以上五千元以下的???。

  違反本條例第二十七條其他規定的,由縣(市、區)相關行政主管部門依法查處。

  第三十七條(工作人員違法責任)行政機關工作人員在物業管理工作中不依法履行職責、濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的,依法給予行政處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

  第三十八條(實施時間)本條例自    年  月  日起施行。

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